"Один в поле? Есть ли будущее у рынка внешнего управления на Урале?" www. ekbrealty.ru

О судьбах независимых Управляющих компаний на ниве регионального консерватизма эксперты рынка предприняли попытку порассуждать на прошедшем Ural Facility Forum. Говорили, не только о «фасилити», которое в сознании не столь искушенных пользователей зачастую приравнивается к понятию «управление объектом», хотя, по сути, представляет собой лишь одну его часть - эксплуатацию. Управляющие компании нацелились на куда более сложное направление – property management – управление объектом с точки зрения генерируемого дохода. Однако пока ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга отнюдь не радужная – собственники объектов недвижимости продолжают ковать свои кадры, не доверяя контроль над ними сторонним УК.

Посторонним «В»…

Как отметила руководитель проекта УК «МТЛ. Управление и эксплуатация недвижимости» Наталья Чернышова, в отличие от развитых стран, где во внешнем управлении находится порядка 90% всех объектов недвижимости, в России на сегодняшний день этот показатель составляет около 7-8%. По словам эксперта, виной тому – мифы, влияющие на восприятие ситуации собственниками. «К наиболее распространенным из них относиться представление о том, что привлечение профессиональной управляющей компании всегда ведет к удорожанию стоимости эксплуатации, снижению уровня управляемости и влияния на принимаемые решения. По факту же, напротив, привлечение профессиональной УК ведет к повышению уровня капитализации недвижимости, а также обеспечивает прозрачное движение денежных средств на объекте», - подчеркнула Наталья Чернышова.

Генеральный директор УК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов подтверждает, что в сложившейся ситуации имеют место психологические причины: «Это конкуренция на уровне идеологии – отдать свой объект кому-то постороннему, либо создать свою управляющую компанию. У собственников до сих пор доминирует стереотип о том, что «как эффективно управлять их объектами, лучше них самих никто не знает».

Эксперты уверены – мифы надо развенчивать, со стереотипами – бороться. Такая собственническая самодеятельность до добра не доведет, рынок должен быть структурированным, открытым и цивилизованным. Вот только даже для того, чтобы подать пример упрямым собственникам, независимым УК особо размахнуться негде, да и сам рынок пока находится в зачаточном состоянии.

Сами с усами

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Риэлтерской Группы «Капитал» Владимир Зайцев говорит о том, что основная причина, по которой собственники сегодня предпочитают создавать свои УК – неструктурированность рынка. Собственники сегодня не могут сравнить работу независимых УК по единому знаменателю. «Сегодня 90% объектов рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга управляют сами собственники, точнее, созданные ими Управляющие компании. Рынок независимого внешнего управления в Екатеринбурге не развит. Собственники считают, что управлять объектами самостоятельно будет дешевле. Кроме того, рынок Управляющих компаний непрозрачен, расценки на услуги управления известны лишь узкому кругу участников рынка, информации о стоимости услуг нет в открытых источниках. Это тоже останавливает собственников», - отмечает Владимир Зайцев.

«Емкость городского рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга – порядка 3 млн. кв.м., но если рассматривать ее с точки зрения спроса и предложения, она серьезно корректируется. На сегодняшний день 90-95% УК – это компании, которые созданы собственниками, либо работают в структуре собственника,- подтверждает заместитель генерального директора УК «RED» Андрей Брауде.- Поэтому из емкости рынка 90% можно смело вычеркнуть. Остается около 10%». На этом небольшом «пятачке» рынка и могли бы попытаться проявить себя наиболее активные УК, однако, по словам Андрея Брауде таких сегодня в городе тоже не больше десятка.

«Рынок внешних УК в Екатеринбурге не развит, он только начинает формироваться. Федеральные или международные игроки пока не идут в регион. Даже те единичные представители сегмента независимых УК, кто сегодня присутствует в Екатеринбурге, пришли сюда не потому, что увидели всплеск спроса на услуги внешнего управления, они просто «зашли» на региональные объекты своих федеральных клиентов», - дополняет своего коллегу Игорь Суханов.

Андрей Брауде также отметил, что сегодня в Екатеринбурге нет единой информационной базы об Управляющих компаниях и их услугах. Не хватает и единых стандартов в данной отрасли. В то же время, как верно отметил Владимир Зайцев, работать над повышением собственной эффективности больше заинтересованы именно независимые УК: «Дочерние управляющие компании работают только на своих объектах, то есть, по сути, не участвуют в открытой конкуренции, соответственно, у них нет рыночных предпосылок для повышения собственной эффективности. Это может быть актуально лишь для тех УК, которые выросли из дочерних и сейчас начали ориентироваться на рынок внешнего управления».

«Кто есть и кто?» и «За кем будущее?»

По мнению Игоря Суханова, существует несколько типов собственников. Первые – это продвинутые «бизнесмены – менеджеры», которые концентрируются на своих ключевых компетенциях и профильных для себя видах бизнеса. «Например, если компания занимается разработками в сфере IT и имеет в собственности офисное здание, то управление этим зданием не является ее профильным бизнесом. «Собственнику-менеджеру» нет смысла распылять свои усилия на то, чтобы контролировать работу электриков, сантехников и т.д. Тем более актуально передать управление профессионалам, если, к примеру, какую-то часть этого здания нужно сдавать в аренду. Правильно отдать эту работу по договору на аутсорсинг, а самому заниматься своей профильной деятельностью», - говорит эксперт. - Вторая категория – это продвинутые, но в то же время открытые для экспериментов «предприниматели», чьи активы может составлять в том числе и недвижимость. «Предприниматели» готовы пробовать себя в непрофильных сферах, например в управлении этой недвижимостью.

К третьей категории, по мнению Игоря Суханова, относятся те, для кого работа с недвижимостью – это профильный вид деятельности: «Они аккумулируют свои активы на этом рынке, поэтому могут выступать и владельцами объектов, создавая свой капитал через объекты недвижимости, и в то же время осуществлять управление этими объектами через собственные УК.

Есть еще четвертая категория – собственники, живущие по принципу рантье. Как правило, они хотят сами быть у руля своих активов, главным образом потому, что испытывают потребность в самореализации. Но поскольку они живут вне экономической логики, они не способны оказать влияния на развитие рынка внешних УК», - говорит генеральный директор УК «Оборонснабсбыт».

Если рассуждать логически, действительно актуально создавать собственную УК может быть только для третьей категории собственников. Поскольку они являются профильными участниками рынка недвижимости, для них целесообразно развивать свои компетенции в данном направлении. «Для того чтобы отладить все процессы, повысить эффективность и качество своих услуг, такие УК могут привлекать независимых консультантов, обращаться к международными компаниям и т.д. В Екатеринбурге есть примеры таких Управляющих компаний. Созданные под определенные объекты, сегодня они уже рассматривают для себя возможность выхода на рынок внешнего управления», - подытожил Игорь Суханов.

По мнению эксперта, толчок к развитию рынка внешних УК способны дать только собственники с «менеджерским подходом». Это могут быть инвесторы или представители реального сектора, у которых есть потребность в развитии своих мощностей через строительство объектов коммерческой недвижимости – складов, офисов, торговых помещений и т.д.

Андрей Брауде также говорит о том, что проявить себя Управляющие компании смогут лишь на новых объектах – существующий «пирог» уже разделили.

Потребитель созрел

По словам Владимира Зайцева потребители коммерческих площадей – арендаторы – сегодня стали обращать гораздо больше внимание на то, какая Управляющая компания обслуживает тот или иной объект. «Наличие профессиональной УК может являться одним из обязательных требований крупных сетевых операторов и международных компаний. Потенциальным арендаторам важны такие критерии как опыт работы данной УК на рынке, количество объектов в ее портфеле, отзывы существующих арендаторов, «успешность» объекта и т.д. Арендаторы сегодня хотят иметь определенные гарантии качества предоставляемых услуг.

К сожалению, на сегодняшний день в Екатеринбурге не существует единой принятой классификации торговых центров, хотя, например, в сегменте офисной недвижимости недавно принятая классификация регламентирует определенные требования к управляющим компаниям. Так, если мы говорим о высококлассных бизнес-центрах, наличие профессиональной УК для них – обязательно», - говорит Владимир Зайцев.

Андрей Брауде подтверждает слова эксперта: «Сегодня в Екатеринбурге порядка 30-40 объектов классов "А" и "В" и все они управляются нормально. Таким образом, остается открытым вопрос по тем объектам, которые будут вводиться. Именно категория новых объектов будет формировать дальнейший спрос на услуги управляющих компаний».

Эксперты полагают, что для того, чтобы собственники изменили свою стратегию поведения, необходим информационный и методологический порядок, чтобы привести к единому знаменателю рынок услуг по управлению недвижимостью. Пока этого порядка нет даже в сегменте facility-услуг, куда уж там до property…

Источник: EkbRealty.ru