"Рынок коммерческой недвижимости в посткризисный период". www.ekbrealty.ru

В 2010 году рынок коммерческой недвижимости начал восстанавливаться, но говорить о том, что кризис уже закончился, еще, конечно, рано. И хотя общие показатели активности рынка остаются низкими, наметилась тенденция к стабилизации. Спрос во всех сегментах начал расти, что позволяет смотреть в будущее с оптимизмом.

Если анализировать сегменты рынка коммерческой недвижимости, то можно сказать следующее:

• одной из основных тенденций в 2010 году на рынке офисов стало сокращение свободных площадей. Несмотря на то, что объемы рынка продолжают расти, наполняемость объектов тоже растет. Свободные площади в классе В сократились до 15-20%, а в классе А они сократились до 5-10%;

• на рынке торговой недвижимости ситуация также остается стабильной. Несмотря на то, что по отдельным объектам арендные ставки продолжают корректироваться, средние показатели не снижаются в течение уже нескольких кварталов. Уровень вакантных площадей в среднем по городу не превышает 4-5%;

• 2010 год для рынка складской недвижимости стал наиболее успешным по сравнению с другими сегментами. Рынок восстанавливается. За этот год практически все качественные объекты класса А и В были полностью сданы в аренду. Арендные ставки на качественные складские площади выросли. Сегодня спрос на складские помещения в Екатеринбурге остается высоким.

Рынок офисной недвижимости

Если раньше были востребованы офисные помещения площадью от 50 – 100 кв.м., то сейчас спрос возрос на площади от 100 до 300 кв.м. и даже до 500 кв.м.. Наибольшим спросом пользуются площади в бизнес-центрах класса А и В, хотя и офисы в низком ценовом сегменте - классе С - по-прежнему остаются востребованными. По данным Уральской палаты недвижимости арендные ставки на офисы класса А составляют 1100 – 1400 рублей / кв.м., класса В – 800 – 1000 рублей / кв.м., класса С – 625 рублей / кв.м. Больше всего бизнес-центров сосредоточено в Ленинском районе Екатеринбурга, а в таких районах как Орджоникидзевский, Чкаловский и Железнодорожный их количество составляет всего шесть бизнес-центров класса В.

Что касается покупки офисных площадей то необходимо отметить, что купить офисы в бизнес-центрах класса А невозможно просто потому, что они не продаются. Офисы в бизнес-центрах класса В обойдутся в среднем 85000 рублей, а класса С – 45000 – 60000 рублей. В целом рынок офисной недвижимости по-прежнему остается рынком арендатора, который имеет тенденцию сдвига в сторону рынка арендодателей. В Екатеринбурге в 2011 году планируется ввод восьми деловых центров общей площадью 285,6 тыс. квадратных метров. В 2010 году был сдан лишь один центр – «Вознесенский». Среди запланированных к сдаче во II и III квартале 2011 года – «Высоцкий» (третья очередь «Антея»), AVS (улица Мамина-сибиряка,99), «Карнеол» (улица Гоголя,23), «Филитц» (улица Луначарского,188). В декабре ожидается ввод деловых центров «Саммит» (улица 8 Марта,51а) и «Венский дом» (улица Сакко и Ванцетти,59). Если в 2011 году будет введено все то, что планируется сдать, то рынок постигнет перенасыщение, что приведет к снижению арендной ставки и росту свободных площадей. На наш взгляд этого не произойдет, так как ввод многих деловых центров в 2011 году остается под вопросом.

Рынок торговой недвижимости

Покупательская способность жителей города Екатеринбурга в 2010 году выросла, вырос розничный товарооборот. Город Екатеринбург находится в лидерах по обеспечению торговыми площадями на 1000 человек (по итогам 2010 года этот показатель составил 995 кв.м.). Спрос на качественные торговые площади вырос. Заполняемость таких торговых центров как ТРЦ «Гринвич», ТЦ «Мегаполис», ТРЦ «Карнавал» приблизилась к 100%. Между тем в таких торговых центрах как ТРЦ «Фан-Фан», ТРЦ «КомсоМОЛЛ», ТРЦ «Алатырь» свободные площади составляют от 10 - 20%.

Сегодня арендные ставки для торговых площадей составляют 1200 – 2250 рублей / кв.м., для «якорных» арендаторов они почти вдвое меньше. Ситуация в сегменте «стрит-ритейл» тоже оживленная. Новые магазины открываются практически каждый месяц. Но количество качественных предложений ограничено, поэтому существует определенный дефицит в этом сегменте, хотя спрос в этом сегменте остается высоким.

Рынок складской недвижимости

Высококлассные складские помещения очень востребованы на рынке недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области. Дефицит качественных складских площадей привел к росту арендных ставок. Средние арендные ставки на качественные площади составляют 250-300 рублей / кв.м. Отсутствие свободных складских площадей в классе А и В привело к спросу на складские площади более низких классов (С и D).

В 2011 году по данным Администрации города Екатеринбурга ожидается ввод в эксплуатацию около 71,5 тысяч кв.м. складских площадей. Девелоперская компания «Фэнстер-АГ» сдаст комплекс «Малахит» (общая площадь 30 тыс. кв.м., складская – 18,5 кв.м.), в терминале «Чкаловский» появится еще 40 тыс. кв.м. площадей, около 10 тыс. кв.м. планирует запустить группа компаний «Бэст» в комплексе «Дельта». Но даже эти введенные площади не перекроют тот дефицит качественных площадей, который существует на сегодняшний день.

Если говорить о ближайших перспективах рынка коммерческой недвижимости, то с большой долей уверенности можно утверждать, что хоть значительных потрясений на нем и не ожидается, но и скорого роста рынка ждать также не стоит. Возвращение спроса будет медленным и восстановится в прежних объемах еще не скоро.

Источник: EkbRealty.ru