"Классификация торговой недвижимости"

Классификация торговой недвижимости, наконец, стала реальностью. Как отмечают эксперты, ее появление означает переход рынка торговой недвижимости на новую, качественную стадию развития. Количественный рубеж в 1000 кв.м. на тысячу жителей Екатеринбург уверенно преодолел. На сегодняшний день торговой недвижимости в уральской столице даже больше чем в Москве и Санкт-Петербурге. Пришло время задуматься о качестве.

Период созревания

Директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин выделяет три этапа развития рынка торговой недвижимости. Начиналось все с того, что различные объекты реконструировались под торговые центры, тогда рынок был еще не насыщен, покупатель не избалован, поэтому «съедалось» все. Этот этап продолжался примерно до 2000 года. Позже пришло понимание, что реконструированные объекты обладают рядом недостатков. Тогда наступила эра строительства новых торговых центров. Пионерами той эпохи были ТЦ «КИТ» и «Екатерининский». Сегодня, по мнению экспертов, эти объекты - первые претенденты на реконцепцию, поскольку рынок вышел на новый этап качественного развития. Торговые центры стали не просто местом совершения покупок, а местом проведения досуга и семейного отдыха. Объекты конкурируют между собой за свободное время и кошелек покупателя. Именно поэтому остро встал вопрос об определении качественных параметров для оценки торговых центров.

Определять качество торговых центров еще в 2008 году предложил Российский Совет Торговых Центров. Цель проекта была заявлена как создание консолидированного комплексного представления о качестве применительно к объектам торговой недвижимости в России. Задача оказалась не из легких - отсутствовали какие-либо примеры зарубежного опыта, на который можно было бы опереться, равно как и законодательная база. «На Западе как таковой классификации нет, - говорит Управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский, - есть несколько основных параметров для торгового центра, которые сформировались исторически: пул арендаторов, подобранный в соответствии с концепцией, профессиональная управляющая компания, площадь не менее 10 000 кв.м., удобные парковки нескольких типов. У нас под это определение может подойти и рынок под крышей, а вывеска «Торговый центр» может быть повешена на любой ларек возле трассы. Законодательно это никак не регулируется. Поэтому первое, что мы должны были сделать – это разработать систему параметров, которой обязательно должны отвечать все объекты, претендующие на звание торгового центра», - добавляет эксперт.

В разработку критериев оценки, которая проходила в течение двух лет, были вовлечены ведущие девелоперские, консалтинговые и управляющие компании, а также инвесторы и ритейлеры. В апреле 2011 года классификацию прошли первые два объекта – торговый центр «Охотный ряд» в Москве и ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге. Таким образом, столица Урала одной из первых примерила на себя классификацию объектов торговой недвижимости. «Мы считаем, что классификация - это то зеркало, в которое каждый девелопер может посмотреться. Нам было предложено одним из первых ее провести, поэтому мы себя почувствовали не только объектом анализа, но и участниками ее создания. По результатам проведения классификации мы получили массу полезных советов, воплощением которых сейчас занимаемся, начиная от советов по скорости вращения дверей во входных группах и заканчивая блоком маркетинга», - отмечает управляющий ТРЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев.

«Разработка классификации торговой недвижимости – это огромный труд и к нему нельзя относиться иначе, чем с уважением. Я считаю, что необходимость в появлении подобных стандартов назрела», - добавляет генеральный директор Управляющей компании «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.

Разложили по косточкам

В рамках разработанной классификации торговый центр оценивается по четырем блокам параметров: как здание, как арендный бизнес, как место шопинга и проведения досуга и как ликвидный актив. Всего система классификации включает в себя около 50 параметров, по каждому блоку присваивается одна из трех категорий -А, В или С. Разработчики отмечают, что анализируется почти все, начиная от земельных отношений, транспортной доступности и заканчивая атмосферой, высотой потолков и наличием бренд-бука. Большинство параметров оценивается на основании первичных документов.

«В классификации есть блок, который называется базовые параметры здания, по ним не только можно оценивать готовые объекты, на них могут ориентироваться проектировщики в работе с девелоперами, - рассказывает Олег Войцеховский.- Второй блок – это технологии для арендаторов – насколько в этом здании комфортно и удобно работать ритейлерам. Следующий этап – оценка покупательской удовлетворенности, здесь проводится опрос посетителей торгового центра. И, наконец, последний блок – это экономика и инвестиционная привлекательность объекта. Здесь главные параметры – доход с квадратного метра и посещаемость ТЦ». По словам Олега Войцеховского, присвоение объекту класса «А» по всем категориям не должно являться самоцелью для собственника: «Мы не говорим о том что класс А это высшее достижение, к которому надо стремиться. По идее данной классификации основная масса торговых центров должна попадать в класс В. Это баланс между экономикой создания ТЦ и теми деньгами, которые он приносит. И, наконец, уровень С – это примитивные объекты с ограниченным сроком действия, но с другой стороны, это объекты, которые приносят максимум денег при минимальных вложениях. Каждый из этих классов по-своему ценен для инвестора. Может быть, владельцу это и было надо – построить объект класса С. И собственник вполне может быть доволен результатом», - замечает Олег Войцеховский.

Состав параметров классификации разработчики планируют дополнять и изменять соответственно развитию рынка. Присвоенный класс действителен в течение полутора лет. Стоит отметить, что проведение классификации – процедура платная, однако в РСТЦ утверждают, что пока цели заработать не ставят: «Это не должно быть суммой, о которой нужно специально задумываться. Но данный продукт достаточно трудоемкий, он забрал много ресурсов за 2 года его разработки и мы должны его хотя бы окупить. Сейчас специально для Екатеринбурга мы решили, что компании могут пройти классификацию по себестоимости. Мы приглашаем экспертов, оплачиваются их перелет и проживание, мы проводим по своей схеме исследование покупательской удовлетворенности. И в принципе, можно даже обсуждать скидки. В любом случае это будет сумма меньше чем 2000 долларов. Но в будущем она будет увеличена», - рассказывает Олег Войцеховский. По его словам, сама система оценки бесплатна и находится в открытом доступе в интернете «Если кто-то хочет оценить для себя – пожалуйста. Но это не будет подтверждено», - говорит управляющий директор РСТЦ.
Вариант региональной классификации отличается от федеральной незначительно – в основном, по параметрам экономики – стоимости эксплуатации и дохода с квадратного метра. Кстати, разница по доходности для Москвы и регионов почти в два раза.
В чем заключается практическая польза классификации для участников рынка, мы опросили экспертов.

Собственникам и Управляющим компаниям

«В первую очередь, классификация необходима самим участникам рынка, благодаря ей они смогут понять свои позиции по отношению к коллегам по цеху, к объектам-конкурентам. В данном случае классификация – это ориентир, который позволяет собственнику и Управляющей компании понять, в части чего объект можно дорабатывать и улучшать его качественные характеристики», - говорит генеральный директор Управляющей компании «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.

По словам Олега Войцеховского собственник всегда хочет понять, насколько его объект соответствует текущей ситуации и оценить свой актив исходя из тех параметров, которые должны быть стандартом для всех объектов.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости риэлтерской группы «Капитал» Владимир Зайцев согласен с экспертами: «Торговый центр для собственника – это, в первую очередь, объект недвижимости, а не объект торговли. Поэтому клиентами торговых центров с точки зрения собственников и управляющих компаний являются не покупатели, а арендаторы. На мой взгляд, для покупателей как таковой потребности в классификации нет, поскольку каждый определяет для себя по своим критериям, в какой торговый центр он поедет: куда он привык ездить, куда ему удобно, где есть его любимые бренды и марки, где его устраивают цены и качество обслуживания и т.д. Соответственно, данная классификация, прежде всего, необходима для профессиональных участников рынка и ориентирована на В2В - сегмент. И в первую очередь она нужна собственникам объектов и управляющим компаниям. Изначально, когда торговый центр еще находится в стадии проекта или строительства, четко заданные критерии способны значительно облегчить работу с инвесторами и потенциальными арендаторами. Данные критерии задают определенные требования к объектам и, как следствие, гарантируют определенный уровень качества, что для собственника выражается в конкретных финансовых показателях», - отмечает Владимир Зайцев.

First-time девелоперам
По мнению Олега Войцеховского, в России очень мало сетевого девелопмента: «Основная масса – около 90% - это first-time девелоперы, которые заходят на рынок и оказываются, по сути, в остром информационном вакууме. Они начинают искать того, кто бы продумал им качественную технологию объекта – обращаются к проектировщикам, консультантам, которые всегда рады получить контракт и деньги, но, тем не менее, на сегодняшний день наш first-time девелопер никогда не может быть уверен в результате. Для того чтобы он понимал, что ему обязательно нужно сделать, а не начинал с вопроса «Какую бы изюминку мне сделать своему торговому центру?» и сначала правильно делал базовые вещи, и нужна классификация», - делится мнением управляющий директор РСТЦ.
Игорь Суханов поддерживает коллегу: «На фоне выхода из кризиса активизировались так называемые firsrt-time девелоперы, которые хотят поймать свою золотую рыбку или, как говорят участники фондового рынка – найти свой Грааль. Поскольку такие девелоперы приходят на рынок из других отраслей бизнеса, так или иначе, подобные критерии оценки уже действующих торговых центров дают понимание того, к чему надо стремиться. Тем самым, мы получим возможность сократить в перспективе количество некачественных объектов. Классификация может помочь не плодить в будущем «объекты-ошибки», в которых будет некомфортно и арендаторам, и покупателям, и Управляющим компаниям», - рассуждает генеральный директор УК «Оборонснабсбыт».

Арендаторам-ритейлерам

По мнению разработчиков, основными «заказчиками» классификации в текущей рыночной ситуации являются арендаторы торговых площадей. В частности, она отвечает на вопросы, насколько обоснованно использование термина «Торговый центр» в применении к конкретному объекту, насколько этот объект способен обеспечить потребности оператора, насколько обоснованны доводы владельца ТЦ или представителя торговой сети по поводу величины «справедливой» арендной ставки и т.д.«Международные ритейлеры сказали нам прямо, что будет очень хорошо, если в этой классификации поучаствует максимум объектов, потому что тогда им легче выбирать для себя потенциальные площадки для развития», - говорит Олег Войцеховский.

«В конечном счете, от принятия классификации выиграют арендато ры, которые получат более формализованный процесс выбора объектов, соответственно, они смогут развиваться проще и быстрее. Когда объекту будет присвоен определенный класс, сориентироваться будет легче. Загадочных, самобытных, «уникальных» региональных торговых центров с распространением классификации должно стать меньше», - соглашается Игорь Суханов.

«Пока мне как риэлтору в моей профессиональной деятельности данная классификация помочь не может, поскольку она еще не набрала статус общепринятого стандарта, - рассказывает Владимир Зайцев .- Исходя из общения со своими клиентами, я могу сказать, что сегодня при подборе торговых помещений они сами определяют, где должен быть расположен объект и какого он должен быть формата. Из параметров клиентов интересует месторасположение и покупательский трафик. В будущем, когда будет набрана критическая масса объектов, прошедших классификацию, это поможет стандартизировать работу с крупными федеральными и международными операторами. Опять же, класс объекта может помочь определить пул потенциальных арендаторов при брокеридже», - замечает эксперт.

Добровольно-принудительный стандарт

Пока открытым остается вопрос – оценят ли собственники и управляющие компании идею массовой стандартизации объектов торговой недвижимости. Как показал опыт классификации офисной недвижимости, принцип добровольности полностью соблюсти не удалось, пришлось привлекать административный ресурс, а также оценивать некоторые объекты «как есть» -без согласия собственников и управляющих компаний. «Дозрел ли наш рынок до того, чтобы добровольно классифицироваться – сказать сложно. Возможно, классификацию торговой недвижимости ждет тот же добровольно-принудительный порядок, какой применялся и к офисной, - говорит Игорь Суханов.- Стоит заметить, что существуют такие нюансы, которые очень сложно учесть. Например, если в каком-то районе есть дефицит торговых площадей, то, несмотря на все недостатки того или иного объекта, арендные ставки в нем могут быть довольно высоки. Я думаю, что даже если на этапе оценки ТЦ на соответствие параметрам классификации будут получены неблагоприятные прогнозы и станет ясно, что ее прохождение может негативно повлиять на экономику объекта, то, скорее всего, собственник, понимая это, не пойдет на нее добровольно. Нужны дополнительные стимулы или мотивы, которые позволят мотивировать УК и собственников на прохождение этой классификации».

Эксперты сходятся во мнении, что на уровень общепринятого стандарта классификация сможет претендовать лишь тогда, когда в городе будет набрана критическая масса классифицированных объектов: «Что касается распространения классификации, она станет обязательным этапом для девелоперов тогда, когда большинство объектов в городе будет классифицировано, пока я вижу ее больше применительно к новым объектам. Кроме того, до тех пор, пока будет существовать дефицит новых качественных торговых площадей, дополнительные стимулы для классификации найти будет сложно. А сегодня этот дефицит есть и он прогнозируется в будущем. Несмотря на то, что Екатеринбург имеет лидирующие показатели по обеспеченности торговыми площадями, я всегда говорю о том, что необходимо различать валовое обеспечение квадратными метрами и параметры качества. Если торговый центр создан грамотно, он будет сдан еще до запуска, а если он построен с ошибками, даже если он «первый парень на районе», его ждут проблемы и с арендаторами, и с покупателями. Борьба за качество начнется тогда, когда появится избыточное предложение и начнется конкуренция за арендатора и посетителя. Тогда классификация будет играть за то, чтобы объект заполнился быстрее», - говорит Игорь Суханов.

Владимир Зайцев , в свою очередь, считает, что классификация должна укрепить свои позиции не только в Екатеринбурге, но и в регионе, и в России вообще.

«Я считаю, что первоочередным для торгового центра должна быть даже не классификация, а здравый смысл. Чем еще, кроме его отсутствия, можно объяснить проблемы некоторых региональных объектов с транспортной доступностью, с неправильным подбором арендаторов, с неадекватными арендными ставками и т.д. К сожалению, сегодня пока еще очень мало собственников задумываются о среднесрочной и тем более долгосрочной перспективе жизни своих объектов. Поэтому, несмотря на то, что Екатеринбург находится по уровню обеспеченности торговыми площадями на первом месте в России, в плане качества нам еще расти и расти. Надеюсь, что общепринятая классификация окажет существенное влияние на этот качественный рост. Пока же практика показывает, что когда собственники выводят свои объекты на рынок, они «заряжают» ставки по полной программе, стремясь «отбить» свои затраты. И если классификация способна будет задать рамки адекватных арендных ставок, это будет огромный шаг в сторону цивилизованного рынка», - резюмирует Владимир Зайцев .

Посмотреть документ "Национальная система классификации торговых центров"

Источник: EkbRealty.ru