Инновации в коммерческой недвижимости ? назревшая необходимость или дань моде?

Источник: http://ekbrealty.ru 26.08.2011

В последнее время в кругах профессионального сообщества все чаще доводится слышать модное, раскрученное слово – «инновации». Действительно, инновации понемногу прокрадываются на рынок коммерческой недвижимости, одной из причин тому является стремительно растущая конкуренция. Например, одно из самых популярных инновационных решений, добравшихся, наконец, и до России, стало, так называемое, «зеленое строительство». Однако конкретных примеров таких проектов на сегодняшний день даже на всю страну наберется не больше двух-трех десятков. Даже на столичных рынках инновации приживаются медленно, поскольку их внедрение связано с дополнительными усилиями и затратами. Что уж говорить о регионах. Дозрел ли рынок Екатеринбурга до внедрения реальных инноваций, или модное понятие используется как маркетинговый ход и инструмент позиционирования?
EkbRealty.ru опросил экспертов.

Время Ч
Существует мнение, что время инноваций приходит тогда, когда уже отработаны типовые стандарты и технологии и необходимо дальнейшее совершенствование. Применительно к рынку коммерческой недвижимости это означает, что рынок должен сначала пройти этап стандартизации, должны сформироваться четкие и принимаемые большинством критерии оценки рынка. Только тогда придет время для следующего этапа – дальнейшего совершенствования рынка через внедрение инновационных решений.

«Рынок управления коммерческой недвижимостью Екатеринбурга достаточно закрыт и находится в стадии развития. Достаточно сложно оценить те или иные решения, подаваемые как инновационные, в плане их полезности и коммерческой эффективности», - полагает директор Управляющей компании «Партнерство» Андрей Черушев.

Генеральный директор Управляющей компании «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов говорит о том, что инновации – это естественная ступень развития: «Тогда, когда выработаны и внедрены стандарты, которые дают устойчивый положительный результат, когда технологии отработаны и эффективны, но необходимо их дальнейшее усовершенствование - тогда начинается разработка инновационных решений. Я прекрасно понимаю инновации в медицине, инновации в образовании и т.д., но я не до конца понимаю, о каких инновациях может идти речь применительно к рынку коммерческой недвижимости Екатеринбурга, поскольку он еще не прошел даже этап стандартизации. Как много у нас в городе объектов, которые действительно отвечают международным стандартам, по отношению к общему количеству объектов? Как много компаний, бизнес-процессы в которых жестко формализованы»?

Стоит отметить, что рынок коммерческой недвижимости города двигается в этом направлении. Первой ласточкой стала разработка классификации офисных центров – на сегодняшний день процедуру оценки классности прошли 48 объектов офисной недвижимости Екатеринбурга. Следующим шагом стала разработка классификации торговых центров. Пока из региональных ТЦ сертификат, подтверждающий класс объекта, получил лишь Торгово-развлекательный центр «Гринвич», однако разработчики активно работают над внедрением стандартов на рынок.

По мнению эксперта Риэлтерской группы «Капитал» Ольги Старковой, инновации на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга – это, скорее, тенденция в долгосрочной перспективе: «Но если учитывать период реализации и сроки окупаемости инвестиционного проекта, которые в сегодняшних реалиях рынка увеличиваются, то проблема внедрения инноваций становится актуальной уже сегодня. Уже сейчас необходимы инвестиционные решения, чтобы быть конкурентоспособными на рынке недвижимости завтра», - подчеркивает Ольга Старкова. По ее словам, если смотреть на количественные показатели, рынок Екатеринбурга имеет достаточное предложение коммерческих площадей. При этом качественные показатели отстают от количественных: «Объем качественных площадей составляет только треть от всего предложения. А высокий спрос ощущается именно на качественные площади. Это обстоятельство должно подталкивать инвесторов и девелоперов на поиск своей инновационной составляющей в проекте»,- замечает эксперт.

Не все то золото, что блестит
Девелоперы в поиске – в условиях растущей конкуренции каждый пытается отыскать или придумать свою, уникальную «фишку», каждый хочет выделиться на фоне остальных своими «концептуальными отличиями». Нередко в данном контексте приходится слышать фразу: «Это наша инновация». Однако, согласно определению, не всякое новшество или нововведение может называться «инновацией», а только такое, которое серьезно повышает эффективность действующей системы. Внедренное новшество должно обеспечивать качественный рост эффективности процессов или продукции. В связи с этим г-н Суханов подчеркивает необходимость разделять понятия «инноваций» и девелоперских идей.

Стоит заметить, что на волне популярности понятия к инновациям причисляли, например, лофты на верхних технических этажах бизнес-центра, совмещение в одном объекте торговой, офисной, конгрессной и гостиничной составляющей и даже скандальную рекламу небезызвестного торгового центра.

«Я считаю, что не стоит «притягивать за уши» какие-то креативные идеи местных девелоперов и называть их «инновациями», даже если речь идет о неких «новинках» в рамках Екатеринбурга. Попытка привнести на объект элементы иностранных концепций - это тоже не инновация. Например, что касается так называемых «лофтов» на верхних технических этажах бизнес-центра - это, скорее, стилизация под лофт, поскольку исторически данный тип помещений располагался на верхних этажах заброшенных производственных объектов. Но какая же это инновация, если идея использования заброшенных мануфактур под жилые и рабочие помещения возникла в Америке в сороковых годах, а пик своей популярности пережила в пятидесятые годы? Если же говорить в целом о многофункциональных комплексах, когда нижняя часть здания отдается под торговые помещения, срединная под офисы, а наверху размещается жилье, их начал строить еще Д. Трамп в восьмидесятые годы. Во всем мире это уже давно не является чем-то новым», - делится своим мнением г-н Суханов.

«Сегодня модно говорить об инновациях. Использование термина «инновационный», «инновация» зачастую, всего на всего, связано с рекламным или маркетинговым ходом. Девелоперы и инвесторы, на мой взгляд, только начали задумываться на эту тему», – добавляет Ольга Старкова.

По словам Суханова, инновационные решения могут помочь экономить ресурсы, сохранять экологию, повысить уровень комфорта и т.д. «Например, магазин, в котором нет продавцов и кассиров – это инновационное решение. А торговый центр, который использует скандальную рекламу с использованием образов «братков» и «пацанов» - никакой инновации в этом нет. Скандальная реклама – это даже не новинка», - подчеркивает гендиректор УК «Оборонснабсбыт».

По мнению экспертов, инновационные решения могут применяться как на этапе проектирования и строительства объекта недвижимости, так и на этапе разработки концепции. Кроме того, инновационными могут быть технологии управления объектом, в том числе управление взаимоотношениями с клиентами и потребителями. «На мой взгляд, сегодня очень важной становится тема психологии взаимоотношений между участниками рынка – девелоперами, управляющими компаниями, арендаторами», - отмечает Андрей Черушев и приводит пример.- Интересен пример офисного небоскреба в Нью-Йорке, который на 100% был сдан юридическим компаниям. Там соседствовали крупные фирмы и вновь созданные. Расчет «маленьких» компаний был на то, что посетители, передвигаясь по этажам, могут "случайно" заглянуть и к ним». Конечно, подобное решение вряд ли можно назвать инновационным, однако, несмотря на количество бизнес-центров, в Екатеринбурге ничего похожего нет.

«Инновации могут присутствовать в технической составляющей объекта – это использование экологически чистых материалов, энергосберегающих технологий и т.д. Есть инновации концептуального плана. Инновации в сфере маркетинга я понимаю, прежде всего, как какие-либо инновационные рекламные носители. Но если мы говорим о каком-то нововведении на уровне одного объекта, это не инновация – это креатив», – делится мнением г-н Суханов.

Дорогу «зелёным»
Одно из инновационных решений в девелопменте, которое единогласно называют все эксперты – это использование «зеленых технологий». Для сравнения, по оценкам специалистов, в США ежегодный прирост рынка «зеленого» строительства составляет 19,5%. По результатам европейских исследований, рынок увеличится к 2030 году примерно в 30 раз, в Китае он прирастает в два раза ежегодно. В России пока к реализации заявлено лишь несколько десятков проектов с применением «зеленых» технологий. В качестве иллюстрации можно привести следующий пример – в этом году на статус лучшего «зеленого» объекта России претендуют только 48 объектов недвижимости из разных сегментов – именно столько заявок было подано на всероссийский конкурс по экологическому девелопменту и энергоэффективности Green Awards 2011.

«Безусловно, строительная отрасль весьма консервативна в плане внедрения любого рода инноваций, но создается впечатление, что мы в очередной раз «топчемся на месте», – отмечает директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов. – Популярность любого тренда рано или поздно снижается, особенно если нет непротиворечивых, четко сформулированных правил, позволяющих делать в этой области эффективный бизнес. Это и происходит сейчас с экодевелопментом».
«По оценкам специалистов, затраты на строительство и оснащение такого здания выше не более чем на 8 - 10%, а операционные расходы на этапе эксплуатации ниже на 20 %. Это существенное преимущество, как для инвесторов, так и для арендаторов», - подчеркивает Ольга Старкова.

Тем не менее, пока «зеленый девелопмент» развивается в России крайне медленно: «Зеленые технологии» - это действительно инновационное решение, и это уже принципиально другой качественный уровень, - говорит г-н Суханов.- Как правило, инновационные решения требуют дополнительных затрат, у нас же пока, напротив, доминирует тенденция сокращения затрат, снижения себестоимости. «Зеленое строительство» - это замечательно, но кто будет о нем думать, если оно удорожает себестоимость. Эти технологии актуальны для более высокого уровня развития рынка девелопмента, которого мы еще не достигли. Если у нас будет чемпионат мира по футболу, может быть «сверху» и обяжут кого-то построить «зеленую гостиницу», чтобы заселить туда высокопоставленных иностранных гостей, но для массового применения подобных технологий рынок еще не созрел», - считает эксперт.

С оглядкой за рубеж
«Инновационные решения на рынке управления коммерческой недвижимостью это, прежде всего, конкурентное преимущество. Чем выше конкуренция, тем тема инноваций становится более актуальна», - замечает Андрей Черушев. В этом плане российским компаниям есть смысл обратить внимание на зарубежный опыт.

«Европейские компании сегодня все чаще и чаще поднимают проблему инноваций в коммерческой недвижимости. Это продиктовано необходимостью в борьбе за арендатора создавать более востребованные и конкурентоспособные объекты на рынке, - говорит г-жа Старкова.- С точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость ставки капитализации выше на высококачественные объекты, использующие инновации в строительстве, последующем обслуживании и эксплуатации. Объект с эффективной концепцией, обеспечивающей высокую заполняемость и ставки аренды, обладает большей инвестиционной привлекательностью».

По мнению экспертов – будущее за нестандартными и уникальными концепциями объектов, которые будут учитывать актуальные тренды в обществе. «Сегодня доминируют такие тренды как стремление к экологии, к улучшению качества жизни, стремление уйти от стресса городского образа жизни, переосмысление ценностей общества потребления, стремление наполнить обыденную жизнь новыми впечатлениями и т.д.», - говорит Ольга Старкова.

Игорь Суханов, в свою очередь, считает, что пока рынок Екатеринбурга не дозрел до реальных инноваций: «Я считаю, что рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга на данном этапе своего развития должен стремиться в первую очередь к стандартизации. Есть богатый международный опыт, который показывает какие типы коммерческой недвижимости могут быть, и во всем мире это все уже отработано. Нам бы просто использовать европейские или хотя бы столичные технологии - это уже будет шаг на новый уровень», - полагает эксперт.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что на сегодняшний день инновации для рынка коммерческой недвижимости города – это, скорее, перспектива будущего, нежели объективная реальность. Тем не менее, быстрорастущий рынок подталкивает его участников к поиску новых, более эффективных решений. Екатеринбург сегодня – это активно развивающийся мегаполис, где уже сейчас проходят мероприятия мирового масштаба. И кто знает, может быть, уже совсем скоро в городе начнут строить первую «зеленую гостиницу».