Подбор недвижимости


раскрыть

Ждем вас по адресам:

ДиТЦ «Европа»

г. Екатеринбург, просп. Ленина 25, офис 4.103

Тел.: +7 (343) 253-77-10

e-mail: ofis@rgkapital.ru

Риэлтерская группа "Капитал"

Агентство недвижимости в Екатеринбурге

Квартиры в Екатеринбурге

О компанииПубликацииПубликации отдела коммерческой недвижимости"Рынок коммерческой недвижимости. Шарт Э. В." www.ekbrealty.ru

"Рынок коммерческой недвижимости. Шарт Э. В." www.ekbrealty.ru

EkbRealty.ru предлагает своим читателям взглянуть на рынок коммерческой недвижимости глазами экспертов риэлторского сообщества – тех, кто каждый день работает «на передовой» рынка. Какие тенденции сегодня наблюдаются в каждом из сегментов, что изменилось в поведении собственников и почему коммерческая недвижимость пока остается непривлекательной для инвесторов - об этом и многом другом мы беседуем с директором Риэлтерской группы «Капитал» Эрикой Шарт.

Эрика, как по вашим оценкам, чувствует себя сегодня рынок коммерческой недвижимости в сравнении с другими сегментами? Какие признаки говорят о восстановлении рынка? Каковы тенденции?

__600_20 

 Главное событие прошлого года - рынок сдвинулся. Можно сказать, что произошел «старт с нуля». Рынок коммерческой недвижимости начал восстанавливаться вслед за жилым сегментом с небольшой задержкой. Арендные ставки и цены на объекты начали расти, объемы свободных площадей сократились. Но самое главное - возрос интерес со стороны предприятий и организаций. Сегодня многие компании возобновляют свое развитие и, соответственно, ищут коммерческие площади. Это относится и к торговым, и к аптечным сетям, и к производственному сектору, и ко многим другим. Стоит отметить, что активизировался не только средний, но и малый бизнес. Спрос растет. Мы стабильно отмечаем постоянное увеличение количества заявок на подбор площадей.

Как риэлторы мы тесно связаны с бизнес-сектором, и если там началось движение, оно сразу находит отражение и в нашем сегменте. И если в 2009 году мы наблюдали полную стагнацию, когда потребности в площадях у бизнеса просто не было, то в 2010 году произошел сдвиг рынка. Коммерческая недвижимость, в отличие от жилой, более чутко реагирует на изменения в экономике и бизнес-среде.

После кризиса бизнес как-то изменил свои требования к коммерческим площадям?

Безусловно, в целом, требования стали более конкурентными. Например, для производственных и складских площадей одно из основных условий, которое часто предъявляют нам клиенты – это наличие железнодорожного тупика, а это сегодня значительно ограничивает подбор предложений. На рынке нет такого объема качественного предложения, чтобы, например, совпадало и желаемое месторасположение объекта, и наличие всех инфраструктурных и технических требований клиента.

Если говорить о сегменте торговых помещений, здесь изменилось соотношение количества сделок аренды и купли-продажи. Если год назад о покупке помещений никто не помышлял, соответственно, почти в 100% случаев речь шла об аренде, то сегодня соотношение типов сделок примерно пятьдесят на пятьдесят.
Тенденция, характерная для сегмента офисов – если в кризис шел массовый сброс площадей, так как бизнес оптимизировал издержки и арендаторы уходили из офисов более высокого класса в менее дорогие помещения, то сегодня мы наблюдаем обратный процесс. Бизнес крепче «стоит на ногах» и спрос начал перераспределяться в сторону высококлассных объектов. Кроме того, увеличились и сами площади офисов. Если раньше самый популярный метраж был от 50 до 100 кв.м., сегодня нам поступают заявки от 100 кв.м. и больше. Есть также запросы на площади около 1000 кв.м.

Кроме того, сейчас арендаторы стали обращать большое внимание на то, какая Управляющая компания работает на объекте - каков ее опыт, портфель объектов, насколько профессионально она решает поставленные перед ней задачи и т.д. Это, на мой взгляд, очень важный признак перехода к более зрелому рынку.

Если оценивать ситуацию с риэлторской точки зрения, удовлетворяет ли то предложение, которое есть сегодня на рынке, существующий спрос?

Самый дефицитный сегмент сегодня – это склады. Качественного предложения остро не хватает. Например, «Coca-Cola» «перебрала» весь Екатеринбург – рассматривались как действующие объекты, так и планируемые к вводу, но компания так и не может найти для себя складские помещения. Мы понимаем, что компании такого уровня рассматривают только класс «А», а у нас в городе таких объектов - по пальцам пересчитать. В сегменте складов «А» и «В» класса сейчас есть совсем небольшой резерв площадей, который высвободился и вышел на рынок в конце года в результате перезаключения договоров аренды. Но этот объем будет поглощен в самое ближайшее время. А новых проектов практически нет – об этом говорят все.

Из-за дефицита предложения в высококлассных складах, автоматически растет спрос на класс «С», здесь предложение пока есть, но мы понимаем, что рано или поздно, оно также будет исчерпано, что называется, «на безрыбье». Хотя, в целом, бизнес сегодня больше заинтересован в качественных площадях.
Сложившаяся ситуация породила еще одну проблему. В условиях такого дефицита складских площадей, часть компаний готова строить объекты для себя самостоятельно. Некоторые наши клиенты говорят нам: «Найдите нам участок, мы сами построим». Но найти сегодня хороший участок, вблизи транспортных артерий, с хорошими развязками, не обремененный какими-либо постройками и чтобы не надо было тянуть несколько километров инженерных коммуникаций, и при этом по адекватной цене – задача из разряда «привезти аленький цветочек» - то есть теоретически возможно, а практически - «из разряда сказок». Кроме того, стоимость подключения к сетям зачастую превышает ожидания клиентов, поскольку из-за этого параметра цена может возрастать в разы.

Если говорить об офисной недвижимости, этот сегмент сегодня развивается наиболее активно. Как бы Вы оценили положение дел в данном сегменте? И как, на ваш взгляд, может сказаться ввод в 2011 году 8 заявленных бизнес-центров общей площадью 235 000 кв.м.?

Девелоперы и Управляющие компании бизнес-центров в кризис очень сильно «упали» - в 2006-2007 годах они рассчитывали на арендные ставки в два раза выше. И хотя сегодня наблюдается тенденция смещения спроса в сторону современных качественных бизнес-центров, этот рынок пока не стал рынком арендодателя.
Средние арендные ставки в бизнес-центрах класса «А» сегодня составляют 1200-1500 руб. за кв.м. в месяц, в классе «В» - 800-1000 руб. за кв.м., в классе «С» - 500-800 руб. за кв.м. Что касается покупки офисных площадей, необходимо отметить, что купить офисы в бизнес-центрах класса «А» невозможно - они не продаются. Офисы в бизнес-центрах класса «В» обойдутся в среднем в 85 000 рублей за кв.м., а класса «С» - от 45 000 до 60 000 рублей за кв.м.

Очень важный момент – это соответствие реального класса бизнес-центра заявляемому. Я думаю, что большой вклад в решение этого вопроса внесет региональная классификация бизнес-центров, поскольку есть у данного сегмента «больные места». Например, если у бизнес-центра есть проблемы с парковочными местами, он не может относиться к классу «А». Вообще парковки сегодня - это краеугольный камень очень многих объектов, расположенных в центре города.

Что касается ввода новых бизнес-центров, есть большие сомнения, что все заявленные объекты будут введены. Зная ситуацию по некоторым объектам изнутри, я практически на 100% уверена, что ввода новых площадей в таком объеме не произойдет. Хотя если рассуждать чисто теоретически, можно сказать, что если все 235 000 кв.м. офисов будут одновременно введены, произойдет «обвал», в результате чего появятся пустующие площади, а арендные ставки упадут. Но я не думаю, что реально такой сценарий развития событий возможен.
В любом случае, Управляющим компаниям новых объектов придется использовать ценовые инструменты стимулирования спроса, которыми могут быть и скидки, и арендные каникулы и т.д. Ведь если анализировать ситуацию по строящимся офисным центрам, следующие несколько лет обещают быть «урожайными».

Что происходит сегодня на рынке торговой недвижимости, в частности, в сегменте стрит-ритейла? Какова динамика спроса на данные помещения?

Качественного предложения в сегменте стрит-ритейла на сегодняшний день очень мало, отсюда вытекает ряд проблем, связанных с ограниченностью этого сегмента. Первая – это несовпадение ожиданий собственников и потенциальных покупателей объектов. Например, сегодня в числе наших клиентов есть несколько инвесторов с «живыми деньгами», готовых купить помещения стрит-ритейла, но те, кто продают объекты, знают о дефиците предложения в данном сегменте и завышают цену. В свою очередь, те, кто хочет купить помещения, считают, что предложение переоценено и ждут адекватной цены. В отличие от прошлых лет, сейчас люди стали гораздо более тщательно считать свои деньги, и все потенциальные сделки анализируются из расчета окупаемости. Если покупатель видит, что срок окупаемости составляет 8-10 лет, то, как инвестору, ему это неинтересно. И здесь также кроется второй аспект проблемы. Может быть, это наша российская специфика, но всем хочется, чтобы окупаемость составляла 5-6 лет, хотя такого сейчас уже нет и надо понимать, что уже не будет. Так было в 2003-2006 годах, но эти «золотые времена» уже не вернутся.

Российский рынок постепенно выравнивается в сторону Запада, но при этом, сравнивать экономики, естественно, нельзя. То есть сроки окупаемости сегодня стремятся к западным, но они совершенно не подходят для России, так как здесь совсем другой уровень рисков. На Западе 10-15 лет считается нормальным сроком окупаемости, но и уровень рисков там несопоставимый – там другое законодательство, другая система и другой менталитет. А особенность нашего российского менталитета в том, что все живут сегодняшним днем, и все хотят сиюминутной прибыли. Никто не готов ждать 10-15 лет, потому что за такой срок в нашей стране может измениться все что угодно, даже политический режим, не говоря уже об изменениях в экономике.

Как бы Вы охарактеризовали настроения основных участников рынка коммерческой недвижимости – арендаторов, собственников, инвесторов? Как эти настроения влияют на рынок?

Так как рынок все еще принадлежит арендаторам, в целом, их настроения самые оптимистичные. Омрачает картину только один фактор – дефицит предложения в определенных сегментах.
Поскольку арендные ставки упали, а сроки окупаемости проектов выросли – для торговых объектов в среднем до 10 лет, для складов – от 15 лет и больше, настроения инвесторов по отношению к сегменту коммерческой недвижимости сегодня далеко не самые радужные. С иллюзиями о массовом приходе на российский рынок иностранных инвесторов, я думаю, стоит расстаться, поскольку, как я уже говорила, уровень рисков в нашей стране остается для них неприемлемым.

Мы все должны понять и принять тот факт, что такой «малины», как до кризиса уже не будет никогда. Рынок «отрезвел», и это хорошо. Например, нам – риэлторам гораздо легче и продуктивнее работать с адекватной аудиторией, ведь наша цель – свести собственника с покупателем и найти компромисс.
Одно из моих опасений заключается в том, чтобы ожидания собственников не начали расти вперед рынка. Ведь если собственник постоянно слышит о восстановлении рынка, читает в СМИ аналитические материалы, где пишут о том, что ставки растут, отложенный спрос вернулся на рынок и т.д., он начинает бояться продешевить и зачастую рассуждает так: «Я поставлю цену выше, будет покупатель – будем вести переговоры». И не все понимают, что такая стратегия может изначально отталкивать покупателя, который, увидев завышенную стоимость, даже не станет интересоваться данным объектом. В этом плане гораздо более эффективной может быть другая схема, когда стоимость объекта, наоборот, несколько занижается, а когда находятся покупатели, они уже могут за этот объект «побороться» по принципу аукциона.

Однако желание заработать порой диктует нерациональное поведение собственников. Поэтому главное, чтобы осознание того, что рынок находится в процессе восстановления, было адекватным. Иначе мы рискуем надуть на рынке очередной пузырь. Ведь кто бы что ни говорил, все равно многие ждут и уповают, на то, что докризисные цены вернутся на рынок. Так хочется в это верить. Но это утопия.
И все-таки, еще одна черта в усредненном портрете современного собственника – после кризиса большинство из них стали более сговорчивыми. Даже при всем желании продать объект по большей цене, рынок диктует быть гибкими. Итог – сделки на адекватных условиях лидируют.

Как бы вы спрогнозировали развитие рынка коммерческой недвижимости на ближайшие 2-3 года?

Я полагаю, что рынок будет продолжать расти, но это будет медленный и постепенный процесс. Таких скачков и рывков, как мы наблюдали до кризиса, не будет точно. Все обожглись - все сделали выводы.
Развитие рынка коммерческой недвижимости напрямую связано с тем, как будет восстанавливаться экономика в целом. От этого будет зависеть и инвестиционный интерес. У любого инвестора всегда есть выбор, куда вложить свои деньги – в банк под гарантированные проценты, в акции и ценные бумаги, в недвижимость и т.д. И, к сожалению, недвижимость сегодня не стоит на первом месте у инвесторов и остается не самым привлекательным инвестиционным инструментом. Даже большинство банков, которые являлись основными кредиторами в девелопменте до кризиса, сегодня продолжают причислять недвижимость к высокорискованному сегменту. Поэтому в коммерческой недвижимости пока доминирует спрос на объекты под развитие собственного бизнеса. Как инструмент инвестиций данный сегмент пока всерьез не рассматривается.

Однако если посмотреть на рынок жилой недвижимости, где восстановление идет быстрее, стоит сказать о том, что в данный сегмент начали возвращаться частные инвесторы. В основном это касается сегмента новостроек, когда инвестор приобретает недвижимость на начальной стадии строительства и продает ее после сдачи объекта в эксплуатацию, зарабатывая, таким образом, на разнице в цене квадратного метра. Думаю, это «первые ласточки», означающие «потепление» на рынке. Коммерческая недвижимость будет восстанавливаться вслед за жилой, только этому сегменту необходимо больше времени.

Источник: EkbRealty.ru


Коттедж "под ключ" с приусадебным участком в хвойном лесу и в 10 мин от Екатеринбурга!

Готовый коттедж 90 кв.м с приусадебным участом 7.5 соток в самом ближайшем пригороде Екатеринбурга по цене двушки!!!
Цена: 3 370 000 руб. руб. Тел.: 8-965-548-25-14
Роскошный особняк в лесу!

КП "Подкова" 560 кв.м.
Цена: 29 000 000 руб. Тел.: 8-912-210-44-52
ЖК "На Лукиных"

Самая привлекательная цена на рынке Новостроек!!!!
Цена: от 54 000 руб./кв.м Тел.: 8-965-544-64-20
Квартира с авторским дизайном в клубном доме "Тихвинъ

Концептуальная квартира с авторским дизайном в клубном доме Тихвинъ. Последний день Помпеи, вулкан и фрагмент Адвоката дьявола. Идеальный вариант для тех, кто хочет и может! Дизайнер номинант 2-х премий в Милане Елена Остапова.
Цена: 33 700 000 рублей руб. Тел.: 8-909-004-67-05
В Новый дом к Новому Году!

Успейте купить к Новому году Новый добротный дом со всеми коммуникациями в черте города по уникально низкой цене!!!!
Цена: 2 500 000 руб. руб. Тел.: 8-965-548-25-14