Подбор недвижимости


раскрыть

Ждем вас по адресам:

ДиТЦ «Европа»

г. Екатеринбург, просп. Ленина 25, офис 4.103

Тел.: +7 (343) 253-77-10

e-mail: ofis@rgkapital.ru

Риэлтерская группа "Капитал"

Агентство недвижимости в Екатеринбурге

Квартиры в Екатеринбурге

О компанииПубликацииПубликации отдела коммерческой недвижимостиНаскреб на небоскреб

Наскреб на небоскреб

Аренда офисов в Екатеринбурге Андрея Гавриловского, владельца недавно открытого БЦ «Высоцкий», можно смело назвать первопроходцем – на сегодняшний день его объект – первый и единственный небоскреб в России за пределами Москвы. Однако еще на стадии строительства объекта из уст бизнесмена неоднократно звучала мысль о том, что строить небоскребы в Екатеринбурге – очень дорого, долго, тяжело и, как следствие – бесперспективно. 

 В бизнес-сообществе по этому поводу единого мнения нет. Некоторые эксперты считают БЦ «Высоцкий» достаточно сильным объектом и предполагают, что пустовать он в любом случае не будет. Другие не устают повторять, что продажа площадей в объекте неизбежно повлечет за собой снижение уровня привлекательности и дальнейшие проблемы в управлении бизнес-центром.

Что же касается развития формата небоскребов в Екатеринбурге, мнения экспертов также расходятся. Одни говорят, что в целом формат жизнеспособен, но необходимо тщательно прорабатывать концепцию объекта под потребности рынка. В этой связи наиболее перспективным представляется сегмент жилой недвижимости, так как именно в нем сегодня сосредоточен основной объем платежеспособного спроса. Также «спасательным кругом» для небоскребов некоторые эксперты называют формат «многофункционального центра» - в этом случае объект может иметь «гибкую настройку» под рынок.

Стоит отметить, что некоторые игроки рынка уже отреагировали на изменившуюся ситуацию. В частности, одним из примеров является реконцепция башни «Исеть» в комплексе «Екатеринбург-Сити», которую решено было переформатировать в жилой комплекс премиум-класса. Напомним, что предыдущая концепция «Исети» предполагала строительство делового центра, однако ввиду насыщенности сегмента офисной недвижимости в городе, девелопер принял решение о перепрофилировании объекта.

Первый 54-этажный офисный небоскреб «Высоцкий» открылся в Екатеринбурге в конце ноября. Его общая площадь составляет 117 600 кв.м., высота – 198 м. В составе бизнес-центра также работают небольшая гостиница на 27 номеров, рестораны, кафе, SPA-салон с бассейном, фитнесс-залом и прочими удобствами. На высоте 186 метров в бизнес-центре расположена смотровая площадка. «Высоцкий» включает в себя 8-этажный крытый паркинг на 670 машин и наземную парковку на 200 машин.

Как отметил владелец БЦ Андрей Гавриловский, офисные помещения в «Высоцком» имеют свободную планировку, самый маленький размер офиса составляет 30 кв.м. Объем инвестиций в проект  - около 6 млрд рублей. Окупить вложения владелец «Высоцкого» предполагает за счет продажи площадей. Цены за кв.м. в «Высоцком» составляют от 126 тыс. руб. за на нижних этажах до 220 тыс. руб. наверху небоскреба. По словам г-на Гавриловского, на сегодняшний день большая часть площадей в «Высоцком» уже продана, объем вакантных площадей сейчас составляет не более 10-15%.

За и против

Сам г-н Гавриловский считает, что конкурентная обстановка в городе позволяет заполнить все вновь вводимые объекты: «Это лишь вопрос времени, какие-то будут заполнены за месяц, другие за два, третьи за полгода», - оптимистично подчеркнул бизнесмен. К сильным сторонам своего объекта Андрей Гавриловский относит, в частности, расположение объекта, транспортную доступность и вместительные парковки. Он предполагает, что парковок «Высоцкого» хватит и на его обитателей, и на объекты окрестных улиц.

К слову, вопрос  о конкурентной обстановке сегодня звучит достаточно злободневно, многие эксперты считают, что с офисной недвижимостью девелоперы в последнее время несколько береборщили. Избыток предложения на рынке и перспективы дальнейшего объема вводов не играют на руку девелоперам. По словам гендиректора УК «Оборонснабсбыт» Игоря Суханова, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке, единовременный ввод порядка 120 тыс. кв.м. (площадь БЦ «Высоцкий») выглядит достаточно смело. «Учитывая, что в 2011 году в Екатеринбурге было введено еще несколько крупных офисных объектов, неудивительно, что некоторые девелоперы приняли решение распродавать площади в своих бизнес-центрах», - делится г-н Суханов. По мнению эксперта, учитывая количество предложения на рынке и посткризисный потребительский прагматизм, арендаторы вряд ли будут готовы платить надбавку «за высоту положения». Руководитель департамента коммерческой недвижимости Риэлтерской Группы «Капитал» Владимир Зайцев считает, что озвученные девелопером цены продажи несколько завышены, хотя в целом находятся в рыночном диапазоне.

По мнению Игоря Суханова, однозначно к сильным сторонам «Высоцкого» нужно отнести маркетинговую составляющую объекта: «Стоит признать, что открытие «Высоцкого»  - это был сильный и грамотный ход, в результате которого он стал единственным объектом, который уже на этапе открытия имел бренд в полном смысле этого слова, - подчеркнул г-н Суханов – Я не помню, чтобы какой-либо объект в городе так открывался и имел такую мощную информационную поддержку. Я бы включил этот пример в учебники». Как рассказал сам Андрей Гавриловский, идея совместить открытие бизнес-центра с премьерой фильма «Высоцкий. Спасибо, что живой» вынашивалась достаточно долго, а представители со стороны кинематографа подчеркнули, что бизнесмен намеренно ждал премьеру, чтобы открыть БЦ.

Ряд экспертов, в целом оценивает проект БЦ «Высоцкий» позитивно и отмечает, что это знаковый объект для Екатеринбурга: «Я считаю, что город, претендующий на статус третьей столицы России, должен иметь такие объекты, их наличие работает на статус города. На сегодняшний день это первый и единственный на Урале бизнес-небоскреб, и то, что он запущен – это результат, достойный уважения», - подчеркнул гендиректор УК «Оборонснабсбыт».

С другой стороны, некоторые эксперты считают, что проблемы у «Высоцкого» еще впереди. Камнем преткновения здесь является большое количество собственников, поскольку девелопер принял решение распродавать площади. «Из-за большого количества собственников класс объекта будет снижен, - полагает Владимир Зайцев.- Кроме того, принятие любого решения, касающегося жизнедеятельности объекта, будет осложняться необходимостью его согласования со всеми собственниками.  Поэтому у арендаторов в данной ситуации есть выбор – взять площади в таком объекте или в каком-то другом бизнес-центре класса «А», где есть единая Управляющая компания, соответственно, ситуация там более стабильная и прогнозируемая. В этом случае позиции «Высоцкого» явно уступают тому же «Палладиуму» или другим подобным объектам. Когда собственник один, УК ведет централизованную политику. В случае с «Высоцким» все будет индивидуально и каждый собственник будет решать сам, что ему делать со своими площадями», - делится мнением Владимир Зайцев, руководитель коммерческой недвижимости РГ "Капитал" .

Кошелек или жизнь

Отбить затраты и быстрее заработать или ввязаться в долгосрочный проект под названием «работа с арендаторами», в случае реализации которого сроки окупаемости объекта возрастают в разы – вот о чем сегодня думают девелоперы. Первый сценарий более выгоден для девелопера с точки зрения быстрой прибыли, зато чреват дальнейшими проблемами в управлении объектом, - вторят друг другу эксперты. Тем не менее, сегодня ряд девелоперов приняли решение о продаже площадей в своих бизнес-центрах. По словам председателя Совета директоров Группы компаний «AVS Group» Валерия Савельева, в их бизнес-центре «Манхеттен» продано уже более 70% площадей: «Доходность – это первое, о чем думаешь, когда начинаешь строительство. При уровне арендных ставок, существующих сегодняна рынке коммерческой недвижимости в Екатеринбурге, срок окупаемости любого бизнес-проекта, если он будет продан, снижается  в 1,5-2 раза», - рассказал Валерий Савельев.

Г-н Гавриловский пошел по тому же пути: так, вторым крупным владельцем площадей в «Высоцком» после самого бизнесмена стал Уральский банк реконструкции и развития, который инвестировал в проект порядка половины всего объема средств. УБРиР получил в собственность 20 этажей, это около 30 тыс. кв.м. В свою очередь, банк планирует окупить свои вложения за счет продажи и аренды данных площадей.

По мнению руководителя регионального отделения Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Бриля, в целом ситуация продажи площадей на объекте допустима: «Большинство зданий у нас не остается в руках одного собственника, а продается «в нарезку». Это нормально, если только потом у собственников этого здания есть юридически оформленные правила его эксплуатации. С этой точки зрения, небоскреб еще более сложный объект», - делится г-н Бриль.

 Владимир Зайцев полагает, что распроданные объекты однозначно будут иметь проблемы с дальнейшим управлением: «При большом количестве собственников иначе и быть не может. Более того, уже сейчас эти собственники начнут выставлять свои площади на вторичном рынке – и на продажу, и в аренду. Отсюда можно сделать вывод, что единой ценовой политики у объекта не будет, динамика цен и ставок аренды также непрогнозируемая. Если единая управляющая компания, как правило, проводит индексацию арендных ставок раз в год, то в данном случае динамику ставок предусмотреть невозможно, - отмечает г-н Зайцев. По его мнению, вопрос о том, по каким ценам эти площади будут перепродаваться, остается открытым, ведь каждый должен заработать.

«Сегодня мы видим немало примеров на рынке, когда девелоперы принимают решение о продаже площадей в своих объектах – БЦ «Манхэттен», БЦ «Высоцкий», третья очередь БЦ «Атриум». Они либо изначально планируют продавать площади, чтобы сократить сроки окупаемости, либо из-за отсутствия реальных денег вынуждены отбивать затраты за счет продажи», - говорит Владимир Зайцев. По его мнению, сгладить ситуацию могут сами девелоперы, если начнут строить объекты меньших площадей, вводить их поэтапно, тщательнее продумывать концепции и т.д.

Противоположного мнения придерживается Игорь Суханов: «Может быть, моя точка зрения идет вразрез с мнением, которое существует в профессиональном сообществе, но я  считаю, что на данном рынке и в той ситуации, которая есть сейчас – продажа объекта по частям и создание пула собственников – это плюс, а не минус. Я попытаюсь это обосновать – когда объект находится в собственности и управлении одной компании, то проблемы, которые существуют на рынке – падение спроса, снижение ставок, ротация клиентов, изменение стратегии брокериджа и т.д. – решаются единолично и не всегда на пользу объекту. А если у объекта есть несколько собственников, которые имеют контрольный объем площадей, они могут влиять на качество работы УК. В дополнение к ним, мелкие собственники снижают риски, связанные с работой объекта. Инвестор, который купил площади, забирает на себя риски, связанные с их незаполнением или снижением доходности и т.д. Таким образом, эти риски уже не ложаться на плечи собственника и УК, которые сегодня, как правило, являются аффилированными. Я считаю, что это гибкий подход, который имеет право на существование, а то, что объект из-за этого может не получить класс «А» - он от этого не перестанет быть первым и единственным небоскребом и не утратит тех характеристик, которые у него есть – месторасположение, статус и т.д.», - считает Игорь Суханов.

Неоднозначная перспектива

Насколько вообще перспективно строительство небоскребов в Екатеринбурге, эксперты придерживаются различных мнений. «Первопроходец» Гавриловский настроен радикально: «Продолжение строительства высоток в Екатеринбурге проблематично из-за отсутствия денег. Ситуация какая – высотка – очень энергоемкий объект, поэтому проще построить обычный объект в несколько этажей – его можно и быстрее построить, и площади быстрее окупятся. А такой небоскреб в 50 этажей – его надо строить несколько лет, и это большой срок возврата инвестиций. Иначе говоря, деньги ты отдал, а отдача придет только через несколько лет – сетует Андрей Гавриловский. - На сегодняшний день, я сомневаюсь, что кто-то готов вкладывать такие деньги, в городе их просто нет».

Другой немаловажный вопрос – архитектурный баланс. В центральной части Екатеринбурга сегодня расположено достаточно большое количество памятников архитектуры, и соседство рядом с ними новых современных высоток не должно портить лицо города: «С одной стороны, город насыщен памятниками архитектуры, которые подлежат реставрации и сохранению. С другой стороны, на месте старых объектов должны возникать современные постройки. Как сочетать небоскребы и особняки 19 века в Екатеринбурге – это задача властей города, - полагает министр строительства и архитектуры Свердловской области Михаил Жеребцов. - Дело не в отсутствии или наличии небоскребов, а в гармонии. С одной стороны, как сегодня обойтись без таких объектов? Другое дело, как они впишутся в окружающую среду. Например, в Париже есть целый район де Фанс, который застроен стеклянными высотками и при этом он удачно вписался в зону старой постройки. Я надеюсь, что и в Екатеринбурге эти типы объектов будут сочетаться гармонично», - резюмировал министр.

Еще один камень преткновения – отсутствие опыта строительства и управления подобными объектами. «Небоскреб строят там, где квадратный метр земли стоит очень дорого. Я понимаю, почему в центре Токио строят небоскребы, но у нас ситуация совершенно другая. У нас экономически доступны и рентабельны проекты меньшей высотности, и они будут хорошо окупаться, - считает Андрей Бриль. - Кроме того, очень сложный вопрос - техническая эксплуатация небоскребов. Построить можно все, что угодно, а как это дальше будет «жить»? Мы смотрим на Андрея Гавриловского, как на героя и первопроходца, и нам  очень интересно, что из этого получится. Я специально ездил в Японию и разбирался, что это за здание с точки зрения последующей «жизни», и могу сказать, что эксплуатация небоскребов имеет свои особенности», - отмечает глава регионального представительства ГУД.

И на десерт, обстановка на рынке коммерческой недвижимости города не дает однозначных ответов, какую концепцию должны иметь небоскребы, даже если они будут строиться. Ряд экспертов считает, что снизить риски поможет многофункциональность. «Ориентация на разные сегменты рынка и, соответственно, разные целевые группы потребителей, позволит управляющей компании более гибко настраивать объект под потребности рынка, поэтому в моем понимании, небоскреб должен быть многофункциональным», - говорит Владимир Зайцев. Игорь Суханов соглашается с экспертом, по его мнению, на нестабильных рынках лучше диверсифицировать риски. «Одним из наиболее перспективных сегодня мне представляется сегмент жилой недвижимости. Небоскребы в этом плане могут успешно закрыть нишу жилья премиум-сегмента», - полагает г-н Суханов.

Проверить это предположение на практике можно будет достаточно скоро – башня «Исеть», концепцию которой девелопер УГМК-холдинг в последний момент «перекроил» как раз под жилье VIP-уровня – следующая в очереди.

 

 

Источник: EkbRealty.ru

 

http://ekbrealty.ru/articles/1137

 

Коттедж "под ключ" с приусадебным участком в хвойном лесу и в 10 мин от Екатеринбурга!

Готовый коттедж 90 кв.м с приусадебным участом 7.5 соток в самом ближайшем пригороде Екатеринбурга по цене двушки!!!
Цена: 3 370 000 руб. руб. Тел.: 8-965-548-25-14
Роскошный особняк в лесу!

КП "Подкова" 560 кв.м.
Цена: 29 000 000 руб. Тел.: 8-912-210-44-52
ЖК "На Лукиных"

Самая привлекательная цена на рынке Новостроек!!!!
Цена: от 54 000 руб./кв.м Тел.: 8-965-544-64-20
Квартира с авторским дизайном в клубном доме "Тихвинъ

Концептуальная квартира с авторским дизайном в клубном доме Тихвинъ. Последний день Помпеи, вулкан и фрагмент Адвоката дьявола. Идеальный вариант для тех, кто хочет и может! Дизайнер номинант 2-х премий в Милане Елена Остапова.
Цена: 33 700 000 рублей руб. Тел.: 8-909-004-67-05
В Новый дом к Новому Году!

Успейте купить к Новому году Новый добротный дом со всеми коммуникациями в черте города по уникально низкой цене!!!!
Цена: 2 500 000 руб. руб. Тел.: 8-965-548-25-14